Usucapião extrajudicial: quando dá para resolver em cartório

O art. 216-A da Lei de Registros Públicos, incluído pelo Código de Processo Civil de 2015, criou uma alternativa que mudou a regularização fundiária no Brasil: a usucapião pode ser reconhecida diretamente no cartório de registro de imóveis, sem ação judicial.

Na prática, é um procedimento mais curto e mais previsível. Mas ele carrega um pressuposto que decide o destino do caso logo no início — e vale antes conferir se a usucapião é mesmo o seu caso, entre os cinco caminhos da regularização.

O pressuposto: ninguém se opõe

A usucapião extrajudicial não julga conflito. Ela apenas formaliza uma situação sobre a qual todos concordam. Se o titular registral, um confrontante, um credor com garantia sobre o imóvel ou um ente público apresentar impugnação, o registrador remete o caso ao juízo competente.

Por isso, a primeira coisa a fazer não é reunir documento — é mapear quem precisa assinar e sondar se vão assinar. Um vizinho em litígio de divisa, um espólio com herdeiros brigados ou um titular registral desaparecido são sinais de que o caminho será judicial, e saber disso no primeiro mês evita gastar seis meses no percurso errado.

Os documentos obrigatórios

O pedido é apresentado pelo advogado ao cartório da situação do imóvel, instruído com:

• Ata notarial lavrada por tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores;
• Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com ART ou RRT, e assinados também pelos titulares dos imóveis confrontantes;
• Certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
• Justo título ou documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse — contratos, recibos, contas de consumo antigas, carnês de IPTU.

Na falta de assinatura de algum confrontante, o registrador o notifica para manifestar-se em quinze dias. O silêncio, hoje, é interpretado como concordância — mudança relevante trazida pela Lei 13.465/2017, que antes era o principal ponto de travamento do procedimento.

Como o procedimento corre

Recebido o pedido, o registrador autua, promove a publicação de edital para eventuais interessados, notifica os entes públicos — União, Estado e Município — e analisa a documentação. Sendo tudo regular e não havendo impugnação, ele registra a aquisição da propriedade na matrícula.

É comum a apresentação de nota de exigência: um documento faltante, uma imprecisão na planta, uma certidão vencida. Isso é parte normal do procedimento, não uma negativa. A qualidade da instrução inicial é o que determina quantas rodadas de exigência o caso terá.

O que costuma dar errado

Três problemas concentram a maior parte das recusas:

• Posse mal documentada. Afirmar trinta anos de posse não basta; é preciso demonstrá-los. Contas de energia antigas, carnês de IPTU e declarações de vizinhos com firma reconhecida constroem essa prova.
• Planta em conflito com matrículas vizinhas. Quando o levantamento invade a área registrada do vizinho, o registrador não pode registrar. É preciso resolver a sobreposição antes.
• Área pública. Bem público não é usucapível. Muitos imóveis em áreas de ocupação antiga estão, no papel, em terreno da União ou do Município — hipótese que exige outro instrumento, como a regularização fundiária urbana (Reurb).

Quanto tempo leva

Com documentação organizada e confrontantes que assinam, o procedimento costuma correr em alguns meses. Com exigências sucessivas, notificação por edital e manifestação de entes públicos, ele se estende. Ainda assim, em regra permanece mais curto que a via judicial, onde a citação de réus incertos por edital e a intervenção do Ministério Público adicionam etapas próprias.

A escolha entre as duas vias não é ideológica. É uma leitura fria de quem concorda, do que está documentado e de onde o imóvel está. Feita cedo, ela economiza anos.

A atuação do escritório em regularização imobiliária começa por essa leitura, antes de escolher entre cartório e fórum.