O que checar na matrícula antes de comprar um imóvel
A matrícula é a certidão de nascimento do imóvel. Ela conta tudo o que já aconteceu com ele — e quase todo problema de compra estava escrito ali antes da assinatura.
Existe um documento que responde, sozinho, a maior parte das perguntas sobre um imóvel: a certidão de inteiro teor da matrícula, atualizada, emitida pelo cartório de registro de imóveis competente. Não o carnê de IPTU, não a escritura antiga, não o contrato da imobiliária. A matrícula.
Ela funciona como uma linha do tempo: cada evento juridicamente relevante da vida do imóvel é lançado nela em ordem. Ler essa linha do tempo com atenção é o que separa uma compra tranquila de um processo.
1. O vendedor é mesmo o dono?
Parece elementar e é a causa mais comum de problema. Quem vende precisa ser quem consta como proprietário no último registro da matrícula. Se quem negocia é herdeiro, é preciso inventário concluído ou autorização judicial. Se é procurador, a procuração precisa ter poderes específicos para alienar e estar vigente.
Contrato particular anterior, mesmo antigo e pago, não torna ninguém proprietário. Torna credor de uma obrigação de outorgar escritura — o que é outra coisa.
2. A cadeia dominial fecha?
Leia os registros de trás para frente. Cada transferência deve encadear com a anterior: quem vendeu era quem havia comprado. Saltos na cadeia, transferências entre pessoas da mesma família em sequência rápida ou registros feitos com base em documentos frágeis pedem exame mais cuidadoso.
3. Há ônus, gravames ou restrições?
As averbações e os registros posteriores mostram o que pesa sobre o imóvel:
- Hipoteca e alienação fiduciária — o imóvel garante uma dívida; a baixa precisa acontecer antes ou simultaneamente à venda;
- Penhora — o bem responde por execução em curso;
- Indisponibilidade — determinada por juízo ou autoridade administrativa, impede a transferência;
- Usufruto — alguém tem direito de usar e fruir do bem, ainda que a propriedade seja de outro;
- Cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade — comuns em imóveis recebidos por doação ou herança.
4. A descrição bate com a realidade?
Confira metragem, confrontações e localização. Divergência entre a matrícula e o imóvel físico trava financiamento e pode revelar que a construção nunca foi averbada — hipótese em que você está pagando por uma edificação que, no registro, não existe. Nesses casos, a compra passa antes por uma regularização, e é o vendedor quem deveria conduzi-la.
5. E o que a matrícula não mostra
Aqui está o erro mais caro: a matrícula é necessária, mas não é suficiente. Ela não registra dívidas pessoais do vendedor que ainda não viraram penhora. E o art. 792 do Código de Processo Civil considera fraude à execução a alienação feita por quem já respondia a ação capaz de reduzi-lo à insolvência — o que pode desfazer a venda mesmo depois do registro.
Por isso, a diligência inclui certidões do vendedor: distribuidores cíveis, execuções fiscais, Justiça do Trabalho, Justiça Federal, protestos e certidão negativa de débitos. Para vendedor pessoa jurídica, acrescente falência e recuperação judicial. E do imóvel: IPTU, taxas municipais e declaração de quitação de condomínio, porque débito de condomínio é obrigação propter rem — acompanha o bem, não a pessoa.
6. Só o registro transfere
No direito brasileiro, quem compra sem registrar não é dono. Escritura assinada é passo intermediário; a propriedade nasce com o registro na matrícula. Entre a assinatura e o registro existe uma janela em que o imóvel ainda responde por atos do vendedor — e é dentro dessa janela que os problemas aparecem.
O recolhimento do ITBI e o registro devem ser tratados como parte da compra, não como formalidade posterior. Um cronograma que amarra pagamento, escritura e registro é a proteção mais eficiente que um contrato de compra e venda pode oferecer.
Quando a diligência é obrigatória
Sempre vale, mas torna-se indispensável quando: o vendedor é pessoa jurídica; o imóvel vem de inventário; o preço está abaixo do mercado sem explicação; a negociação é feita por procuração; há reforma ou construção não averbada; ou o pagamento é parcelado ao longo de meses.
O custo dessa checagem é uma fração do valor do negócio. O custo de dispensá-la, quando dá errado, é o imóvel inteiro.
