Distrato de imóvel na planta: quanto a construtora pode reter
Desistir da compra na planta não significa perder tudo. A lei fixa limites — e o cálculo depende de um detalhe do contrato que quase ninguém lê.
A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, encerrou um período de insegurança em que cada tribunal aplicava um percentual diferente. Ela criou regras objetivas para a rescisão de contratos de aquisição de imóvel em incorporação e em loteamento.
Objetivas, mas não simples: o valor devolvido depende do regime da obra, do que o contrato prevê e do motivo da rescisão.
O detalhe que muda o cálculo
A lei distingue dois cenários:
- Incorporação sem patrimônio de afetação: a incorporadora pode reter até 25% da quantia paga pelo adquirente;
- Incorporação com patrimônio de afetação (regime em que o empreendimento é contabilmente apartado do patrimônio da incorporadora): a retenção pode chegar a 50%.
A informação sobre o regime consta do memorial de incorporação registrado e deve estar no contrato. É a primeira coisa a verificar — ela dobra ou reduz pela metade o que está em jogo.
O que mais pode ser descontado
Além do percentual de retenção, a lei admite a dedução de valores efetivamente devidos: comissão de corretagem, quando destacada e informada; impostos incidentes sobre a operação; cotas de condomínio e tributos vinculados ao imóvel; e, se o comprador já usufruiu do bem, um valor pela fruição.
Na prática, é aqui que aparecem as maiores divergências. Descontos genéricos, sem demonstração do que foi efetivamente gasto, ou cumulação de rubricas que se sobrepõem, são pontos legítimos de discussão.
Prazo para devolver
Havendo patrimônio de afetação, a devolução ocorre em até trinta dias após o habite-se. Sem afetação, o prazo é de até cento e oitenta dias contados da resolução do contrato. Em loteamento, a regra é própria e prevê pagamento em parcelas.
Quando o problema é o atraso da obra
A lógica se inverte quando a rescisão decorre de culpa da incorporadora. A lei admite um prazo de tolerância de até 180 dias além da data prevista para entrega, desde que expressamente previsto em contrato. Ultrapassado esse prazo, o comprador pode optar entre:
- Rescindir e receber a integralidade do que pagou, corrigida, em até sessenta dias, sem retenção; ou
- Manter o contrato e receber indenização de 1% do valor pago por mês de atraso.
Essa escolha é do adquirente, não da construtora. E ela costuma ser economicamente relevante: manter o contrato de um imóvel que valorizou, cobrando a indenização mensal, pode ser melhor do que desfazer o negócio.
O que conferir no seu contrato
Antes de qualquer conversa com a incorporadora, localize no contrato: o regime de afetação; o percentual de retenção pactuado; a data prevista de entrega e a cláusula de tolerância; o índice de correção aplicado às parcelas e à devolução; e o quadro-resumo, que a lei passou a exigir na abertura do contrato, com essas informações destacadas.
A ausência do quadro-resumo ou a omissão de informações obrigatórias é motivo de discussão sobre a validade das cláusulas — e, em vários julgados, deslocou o resultado a favor do comprador.
Negociar antes de litigar
Boa parte dos distratos se resolve por acordo, e o acordo é quase sempre melhor: mais rápido, sem custas e sem o risco do resultado judicial. Mas negociar sem saber o número correto é negociar no escuro — do mesmo modo que comprar sem ler a matrícula é comprar no escuro. O cálculo prévio — quanto foi pago, o que é dedutível, qual o teto legal de retenção — é o que dá base para aceitar ou recusar a proposta que a construtora apresenta.
